Airbnb ou location longue durée : laquelle est la plus rentable ?

Ce que l’on compare vraiment

Airbnb est une plateforme, pas un type de bail. Dans ce guide, le mot Airbnb désigne simplement une location meublée de courte durée proposée à une clientèle de passage. Nous la comparons à une location longue durée dans laquelle le logement devient la résidence principale du locataire.^{1, 3}

La location saisonnière peut produire davantage de recettes pendant les périodes demandées. Elle apporte aussi plus de variations, de travail et de dépenses. La location longue durée génère souvent un revenu mensuel moins élevé, mais plus régulier. La bonne question n’est donc pas quel loyer paraît le plus haut, mais quel revenu reste réellement après une année normale.

Estimer les nuits réellement louées

Pour une location courte durée, commencez par estimer le nombre de nuits vendues. Le taux d’occupation dépend de la ville, du quartier, de la saison, du prix, de la qualité de l’annonce et des règles locales. Une moyenne nationale ou régionale ne suffit pas pour prévoir les réservations d’un logement précis.⁷

Établissez au moins trois scénarios : prudent, central et favorable. Faites varier l’occupation et le tarif moyen ensemble. Un prix élevé peut réduire la demande, tandis qu’une promotion remplit le calendrier sans forcément améliorer le revenu net.

Compter tous les coûts des courts séjours

Le versement reçu ne correspond pas toujours au prix payé par le voyageur. Airbnb déduit des frais de service dont la structure dépend notamment du type d’hôte et de son mode de gestion. La plateforme présente actuellement un modèle de frais partagés et un modèle dans lequel les frais sont entièrement déduits du versement de l’hôte. Utilisez le pourcentage visible dans votre propre compte plutôt qu’un taux trouvé dans un exemple.^{5, 6}

• Commission de la plateforme et éventuels frais de paiement ou de change.
• Conciergerie, accueil des voyageurs et gestion des messages.
• Ménage, blanchisserie, linge, consommables et petites fournitures.
• Électricité, chauffage, eau, Internet et abonnements laissés à disposition.
• Remplacement plus fréquent du mobilier, de la vaisselle et des équipements.
• Assurance, comptabilité, taxe foncière et charges de copropriété non récupérables.
• Temps consacré aux prix, au calendrier, aux incidents et aux avis.

Évaluer la location longue durée avec la même rigueur

En longue durée, le loyer annuel théorique est simple à calculer, mais il ne constitue pas encore le revenu net. Prévoyez les périodes entre deux locataires, les éventuels impayés, les frais d’agence ou de gestion, l’assurance propriétaire, les réparations et les charges que vous ne pouvez pas récupérer auprès du locataire.

Un bail d’habitation apporte généralement plus de stabilité et moins de rotations. Il impose aussi ses propres règles concernant la durée du bail, le dépôt de garantie, le congé et la révision du loyer. Vérifiez le cadre correspondant à un logement vide, meublé ou proposé avec un bail mobilité.³

Le calculateur de rentabilité locative Numequo permet déjà de réunir le loyer, la vacance, les charges, le financement et les frais d’acquisition. Il peut servir de base au scénario longue durée.

Exemple : un appartement loué 90 € la nuit

Prenons le même appartement dans les deux scénarios. En courte durée, il est proposé 90 € par nuit et atteint 55 % d’occupation, soit environ 201 nuits vendues. Nous supposons que 15,5 % de frais de plateforme sont déduits du versement. En longue durée, son loyer est de 850 € par mois. Les montants suivants sont des hypothèses pédagogiques avant impôt et avant crédit.

Dans cet exemple, la courte durée autogérée conserve environ 2 840 € de plus sur l’année. Ce supplément rémunère aussi le travail de gestion et le risque d’un calendrier moins rempli que prévu. Il ne s’agit pas d’un revenu garanti.

Ajoutons maintenant une conciergerie facturée 18 % des recettes, soit environ 3 256 €. Le revenu net de la courte durée tombe alors autour de 6 470 €. Il devient légèrement inférieur au scénario longue durée. Une seule ligne de coût suffit donc à inverser le classement.

Trouver le taux d’occupation minimal

Le seuil d’équilibre indique combien de nuits doivent être vendues pour que la courte durée produise autant que la longue durée. Il faut retirer du tarif de chaque nuit les frais variables, puis couvrir les coûts fixes annuels et le revenu net visé.

Ce seuil est plus utile qu’un taux d’occupation choisi au hasard. Comparez-le aux performances réellement observées dans votre secteur, mois par mois. Si votre scénario exige presque toutes les nuits disponibles en haute saison, sa marge de sécurité est probablement trop faible.

Vérifier les règles avant de faire les calculs

Une location touristique doit respecter des règles qui varient selon le logement et la commune. Déclaration, numéro d’enregistrement, changement d’usage, règlement de copropriété, durée maximale pour une résidence principale et exigences énergétiques peuvent réduire ou empêcher l’exploitation envisagée. Depuis 2025, une commune peut notamment abaisser à 90 jours la limite annuelle applicable à la location touristique d’une résidence principale.^{1, 2}

La fiscalité diffère également selon le classement du meublé, le niveau de recettes et le régime choisi. Les règles applicables aux revenus 2025 ont notamment modifié les seuils et abattements du régime micro pour les meublés de tourisme. Ne reprenez pas un ancien taux dans votre prévision : consultez les règles fiscales de l’année concernée ou demandez conseil à un professionnel.⁴

• Interrogez la mairie sur l’enregistrement et le changement d’usage.
• Relisez le règlement de copropriété avant d’acheter ou de publier une annonce.
• Vérifiez la disponibilité réellement autorisée du logement.
• Distinguez recettes, bénéfice avant impôt et revenu disponible après impôt.
• Refaites la simulation si la réglementation, les commissions ou la fiscalité changent.

Choisir avec une marge de sécurité

La courte durée peut être intéressante dans une zone où la demande est solide, lorsque le logement est souvent disponible et que vous maîtrisez la gestion. La longue durée peut être préférable si vous recherchez des revenus plus prévisibles, moins de rotations et moins de temps consacré à l’exploitation.

Décidez avec trois simulations et non avec un seul chiffre. Le scénario central doit rester intéressant même si quelques réservations disparaissent, si une réparation survient ou si les commissions augmentent. Si la rentabilité dépend d’une occupation parfaite, le projet est fragile.