Remboursement anticipé d’un prêt immobilier : comment savoir si l’opération est rentable ?

Ce que signifie vraiment rentable

Un remboursement anticipé consiste à verser à la banque tout ou partie du capital restant dû avant la date prévue. Comme ce capital disparaît plus tôt, il ne produit plus d’intérêts pendant les mois ou les années qui restaient au contrat. Le coût futur du crédit diminue donc.¹

L’opération n’est toutefois pas gratuite dans tous les contrats. La banque peut demander une indemnité de remboursement anticipé, souvent appelée IRA. Vous utilisez aussi une somme qui ne sera plus disponible pour une dépense imprévue ou un autre placement. La rentabilité ne se mesure donc pas avec les seuls intérêts économisés.

Commencer par calculer les intérêts évités

Prenez le capital restant dû, le taux nominal, la durée restante et la mensualité hors assurance dans votre tableau d’amortissement. Comparez ensuite l’échéancier actuel avec celui obtenu après le versement supplémentaire. La différence entre les intérêts futurs des deux échéanciers constitue l’économie brute d’intérêts.

Notre simulateur de remboursement anticipé compare les deux échéanciers mois par mois. Il indique la durée potentiellement gagnée et les intérêts économisés, mais il ne déduit pas automatiquement les IRA ni les autres frais propres à votre contrat.

Calculer les indemnités de remboursement anticipé

Le contrat peut prévoir une indemnité. Pour un prêt immobilier à taux fixe, son plafond correspond au plus petit de deux montants : six mois d’intérêts calculés sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, ou 3 % du capital restant dû avant le remboursement. Le montant réellement facturé peut être inférieur si le contrat prévoit une exonération ou si vous l’avez négociée.^{3, 1}

Le contrat peut également refuser un remboursement partiel égal ou inférieur à 10 % du montant initial du prêt, sauf si vous remboursez tout le solde. Vérifiez donc le montant minimal accepté avant de bâtir votre scénario.²

Pour les prêts conclus après le 1er juillet 1999, aucune IRA n’est due lorsque la vente du logement fait suite au changement du lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint, à une cessation forcée d’activité ou au décès de l’un d’eux. Ces cas sont précis : une vente ordinaire ne suffit pas à supprimer l’indemnité.^{1, 4}

Exemple avec un versement de 20 000 €

Imaginons un capital restant dû de 180 000 €, un taux fixe de 3,5 % et encore 18 années de remboursement. La mensualité théorique hors assurance est d’environ 1 124 €. Sans versement supplémentaire, les intérêts restant à payer atteignent environ 62 868 €.

L’IRA maximale liée aux six mois d’intérêts serait ici de 350 €, bien en dessous du second plafond de 5 400 €, égal à 3 % du capital restant dû. L’économie après cette seule indemnité serait donc proche de 15 505 €. Il faudrait encore ajouter l’éventuelle assurance économisée, puis retirer les autres frais et le rendement net auquel vous renoncez en utilisant les 20 000 €.

Ne pas sacrifier toute son épargne

Une somme placée sur un support disponible peut servir immédiatement en cas d’imprévu. Une fois versée à la banque, elle devient du capital immobilier et ne peut pas être récupérée simplement. Avant tout remboursement, mettez donc de côté une réserve adaptée à vos dépenses, à la stabilité de vos revenus et aux travaux prévisibles dans le logement.

Comparez ensuite le coût du prêt au rendement net et au risque du placement envisagé. Rembourser un prêt à 3,5 % procure une économie d’intérêts connue à l’avance, sous réserve des frais et de l’assurance. Un placement annoncé à 5 % n’offre pas nécessairement un avantage supérieur : son rendement peut être imposé, facturé ou incertain.

• Conservez une épargne disponible pour les dépenses imprévues et les projets proches.
• Comparez des rendements après frais et fiscalité, pas un taux de crédit net avec un rendement brut.
• Tenez compte de votre tolérance au risque et de la durée pendant laquelle l’argent peut rester placé.
• Évitez de rembourser un prêt peu coûteux si cela vous oblige ensuite à financer une dépense avec un crédit plus cher.

Réduire la durée ou diminuer la mensualité

Après un remboursement partiel, la banque peut raccourcir la durée en conservant une mensualité proche de l’ancienne, ou diminuer la mensualité en gardant une durée plus longue. La première solution économise généralement davantage d’intérêts. La seconde libère du budget chaque mois et peut être plus confortable si vos charges sont élevées.¹

Demandez les deux échéanciers à votre banque lorsque les deux options sont prévues. Vous pourrez comparer le coût total restant plutôt que de choisir uniquement à partir de la nouvelle mensualité.

Quand l’opération a le plus de chances d’être intéressante

• Il reste encore de nombreuses années et une part importante d’intérêts à payer.
• Le taux du prêt est sensiblement supérieur au rendement net et prudent de votre épargne disponible.
• Les IRA sont absentes, négociées ou faibles face aux intérêts économisés.
• Vous conservez une réserve suffisante après le versement.
• Votre objectif est de réduire une dette certaine plutôt que de rechercher un rendement incertain.

L’intérêt est souvent plus faible près de la fin du prêt, lorsque les intérêts restants sont déjà réduits. Il peut aussi être limité si votre taux est très bas, si l’assurance ne diminue pas avec le capital restant dû ou si le remboursement vous prive de liquidités nécessaires à court terme.

Si votre objectif vient surtout d’une baisse des taux du marché, comparez le remboursement avec une renégociation auprès de votre banque et un rachat par un autre établissement. Notre comparateur de renégociation intègre les frais du nouveau financement afin d’éviter de juger l’opération sur le seul écart de taux.

Les étapes avant de donner votre accord

Commencez par relire la clause de remboursement anticipé de votre offre de prêt. Adressez ensuite une demande écrite à la banque en précisant le montant et la date envisagée. Pour les contrats conclus depuis le 1er juillet 2016, l’estimation chiffrée transmise par la banque est gratuite. Elle doit permettre de comprendre les conséquences financières de l’opération.^{2, 1}

• Relevez le capital restant dû, le taux, la mensualité et la durée restante.
• Calculez les intérêts évités avec le nouvel échéancier.
• Ajoutez l’assurance éventuellement économisée selon son mode de calcul.
• Retirez les IRA, les frais administratifs et les autres coûts confirmés par la banque.
• Comparez le gain au rendement net plausible de votre épargne.
• Vérifiez le montant qui restera disponible après le versement.
• Demandez un échéancier écrit avant de valider l’opération.